kodu müümisel – mida müüja peaks teadma?
Kodu müümine ei tähenda ainult hinna kokkuleppimist ja notariaalse lepingu sõlmimist. Praktikas tekib enamik vaidlusi just varjatud puuduste tõttu – olukordades, kus ostja avastab pärast tehingut midagi, millest ta müügi ajal teadlik ei olnud, kuid mis mõjutab oluliselt kinnisvara väärtust või kasutusmugavust.
Allpool käsitleme kinnisvara müüja vastutus varjatud puuduste eest tuleneb eelkõige Võlaõigusseadus (VÕS) regulatsioonist ning seda on korduvalt tõlgendanud Riigikohus oma tsiviilkolleegiumi lahendites.:
- Mis on varjatud puudus
- milliste riskidega müüjad silmitsi seisavad,
- mida kohtud on otsustanud,
- kuidas müüjana ennast kaitsta
- Kuidas aitab maakler riski maandada?
Mis on varjatud puudus?
Varjatud puudus on kinnisvaras oluline puudus, mis:
- müügi ajal Jubas olemas,
- seda ei oodatud ega oleks tohtinudki teada saada,
- vähendab väärtust või kasutusvõimalusi.
Oluline on mõista:
Müüja vastutab ka siis, kui ta ei teadnud, et sa seda teadsid – ja mõnikord isegi siis, kui ta seda ei teadnud.
Näited kohtu-praktikast
1. Varjatud niiskus ja hallitus
Riigikohus on mitmel juhul tegelenud olukorraga, kus pärast korteri või maja ostmist tekkis ulatuslik niiskuskahjustus või hallitus, mis jäi viimistluse alla peitu.
Kohtud on leidnud, et:
- kui müüja teadis kahjust või varasemast probleemist,
- või oli teinud kosmeetilise remondi probleemi varjamiseks,
siis vastutab müüja kahju eest.
2. Ebaseaduslikud Ümberehitused
Puudutavad tavaliselt olukordasid kus tehtud on ümberehitustööd, mis ei ole ehitusregistris registreeritud ja paljudel juhtudel ei vastu Ehitusseadustikus kehtestatud eluaseme nõuetele
Suurimad vead:
- kandeseinade eemaldus ilma toestuse uuenduset (võib olla ohtlik tegevus kogu ehitisele)
- ehitusregister ei vasta tegelikkusele,
- Juurdeehitised, mida ei ole võimalik seadustada
Kui müüja ostjaid sellest ei teavita, võib tegemist olla varjatud veaga.
Samuti, isegi kui ostja oleks teoreetiliselt saanud seda ise kontrollida, ei vabasta see müüjaid teavitamiskohustusest, kui nad probleemist teadsid.
3. Küttesüsteemi puudused
Vaidlusi on olnud järgmistes valdkondades:
- müüja väitis, et küttesüsteem töötab,
- aga tegelikkuses oli see amortiseerunud või vajas täielikku väljavahetamist.
Kui ostjale anti eksitavat teavet või olulist teavet ei avaldatud, pidas kohus müüjaid vastutavaks.
ostja õiguskaitse vahendid
Varjatud puuduse korral on Ostjal 3 võimalust:
- nõuda hinna alandamist,
- kahju hüvitamise nõudmiseks,
- või äärmuslikud juhud, lepingist taganeda.
Oluline on aga siinkohal märkida , et ostjal on teavitamise kohustus ja seda mõitliku aja jookul saades veast teadlikuks.
Mida peaks müüja kindlasti arvestama?
1. Avalikustamiskohustus
Müüja peab avaldama:
- konstruktsioonilised vead
- varasemad veekahjustused
- küttesüsteemi probleemid
- naabruskonna probleemid, mis oluliselt mõjutavad kasutamist
- registreerimata ehitustööd
- pooleliolev kohtuvaidlused
2. Dokumentatsiooni korrasolek
Enne müümist kontrollige:
- hooneregistri andmed
- kastusluba
- projektid ja muudatused
- energiamärgis
- servituudid ja kisendused
3. Ärge looge klauslit “ostsin nagu kuupäeval”
Kuigi lepingus kasutatakse sageli väljendit „ostsin olemasolevas seisukorras“, ei vabasta see müüjaid vastutusest varjatud defektide eest, eriti kui:
- müüja teadis probleemist
- Puudus oli oluline,
- Ostjaid eksitati.
Millised on müüja riskid?
Kui ostja avastab varjatud puuduse, saab ta:
- nõuda hinnaalandust (sageli tuhandeid eurosid),
- nõuda remondikulude hüvitamist,
- nõuda kahjude hüvitamist (nt ajutised elamispinna kulud),
- lepingust taganeda
kohtuvaidlused võivad kesta aastaid. Ning kaasasneda märkimisväärsed kulud:
- ekspertiisi kulud
- õigusabikulud
- mainekahju
Kuidas aitab maakler riski maandada?
Professionaalne maakler ei ole ainult müügikanal – ta on riskijuht.
1. Probleemide varajane tuvastamine
Kogenud maakler:
- märkab visuaalsed riskid,
- Soovitab enne müüki tehnilist ülevaatust või paranduste tegemist kohapel
- see aitab hinnata, millist teavet avaldada.
2. Õige teabe esitamine
Maakler aitab:
- Vormistada õige müügiinfo,
- vältida eksitava info andmist ostjale,
- Koostada notarisse leping milles on piisava detailsusega välja toodud kõik olemasolevad puudused.
3. Koostöö notariga
Maakler:
- teeb notariga koostööd lepingu vormista
- aibad sõnastada erikokkuleppeid,
- see vähendab riski, et müüja midagi kahe silma vahele ei jätaks.
4. Realistlik hinnakujundus
Liiga kõrge hind võib suurendada teie ootusi ja vaidluste ohtu.
Professionaalne turuanalüüs aitab vältida olukorda, kus ostja tunneb end petetuna.
Müüjale mõeldud praktiline kontrollnimekiri
Enne müümist küsi endalt:
- Kas ma olen avaldanud kõik teadaolevad probleemid?
- Kas hooneregistri andmed vastavad tegelikkusele?
- Kas selle kinnisvara kasutamiseks on olemas Kasutusluba?
- Kas küttesüsteem, katus ja torud töötavad korralikult?
- Kas mul on tehtud remontidest kirjalik ülevaade?
- Kas ostja on kogu vajaliku teabe kirjalikult kätte saanud?
Kui mingi punkt tekitab kahtusi, tasub müügiprotsessi kaasata maakler, kes kontrollib kõik vajaliku enne müügi alustamist ja enne tehingusse minekut.
Kokkuvõte
Varjatud puudused on väga oluline teema kinnisvara müügil, seega kaalu kindlasti enne müügiprotsessi alustamist, kas proffesionaalse maakleri kaasamine võiks Sind aidata edasisi probleeme vältida. .
Läbipaistvus, korrektne dokumentatsioon ja professionaalne maakleri tugi aitavad:
- kontrollida ehitusregistri andmete vastavust tegelikkusele,
- koguda kõik olemasolevad dokumendid,
- teavitada ostjaid kõigist teadaolevatest probleemidest,
- Ära varja minevikus aset leidnud kahjujuhtumeid,
- Kasutage professalse maakler abi, kes vajaliku info edastb nii ostjale kui koostab korrektse info notariaalse müügilepingu jaoks